റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേഷന്‍ ആന്‍ഡ് ഡവലപ്മെന്റ് ആക്‌ട് പാര്‍ലമെന്റ് പാസാക്കി

213

കെട്ടിട നിര്‍മാണ മേഖലയിലെ തെറ്റായ പ്രവണതകള്‍ക്ക് നിയന്ത്രണമേര്‍പ്പെടുത്താനും ഈ മേഖലയിലെ ഇടപാടുകള്‍ സുതാര്യമാക്കി ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്കു സംരക്ഷണം നല്‍കുന്നതിനുമായി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേഷന്‍ ആന്‍ഡ് ഡവലപ്മെന്റ് ആക്‌ട് പാര്‍ലമെന്റ് പാസാക്കി. 2016 മേയ് ഒന്നാം തീയതി മുതല്‍ പ്രാബല്യത്തില്‍ വന്നിട്ടുണ്ട്.
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് സംസ്ഥാനങ്ങളുടെ അധികാര പരിധിയില്‍ വരുന്ന വിഷയമായതിനാല്‍ ഇതു സംബന്ധിച്ചുള്ള ചട്ടങ്ങള്‍ സംസ്ഥാനങ്ങളാണ് നിര്‍മിക്കേണ്ടത്. (ആറു മാസത്തിനകം). കേന്ദ്ര ഭരണ പ്രദേശങ്ങളായ ചണ്ഡീഗഢ്, ആന്‍ഡമാന്‍ നിക്കോബാര്‍ ദ്വീപുകള്‍, ദാമന്‍-ദിയു, ദാദ്രനാഗര്‍ ഹവേലി, ലക്ഷദ്വീപ് എന്നിവയ്ക്കായുള്ള കരട് ചട്ടങ്ങള്‍ കേന്ദ്ര ഭവന, നഗര ദാരിദ്യ്ര നിര്‍മാര്‍ജന മന്ത്രാലയം ജൂണ്‍ 24ന് പൊതുജനങ്ങളുടെ അഭിപ്രായത്തിനായി പ്രസിദ്ധപ്പെടുത്തി.
2016 റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേഷന്‍ ആന്‍ഡ് ഡവലപ്മെന്റ് ആക്ടിന്റെ പരിധിയില്‍ റസിഡന്‍ഷ്യല്‍ കെട്ടിട നിര്‍മാണവും വാണിജ്യ വിഭാഗത്തിലെ കെട്ടിട നിര്‍മാണവും ഉള്‍പ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്.
റജിസ്ട്രേഷന്‍
500 ചതുരശ്ര മീറ്ററി‍ല്‍ കൂടുതല്‍ ഭൂമി അല്ലെങ്കില്‍ എട്ടിലധികം അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്റുകളുള്ള റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്ടുകള്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയില്‍ റജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യേണ്ടതാണ്. നിര്‍മാണ പൂര്‍ത്തീകരണ സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റ് ലഭിച്ചിട്ടില്ലാത്ത പ്രോജക്ടുകളും റജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യണം.
റജിസ്ട്രേഷനുള്ള അപേക്ഷയോടൊപ്പം മുന്‍ അഞ്ചു വര്‍ഷങ്ങളില്‍ പ്രൊമോട്ടര്‍ (ബില്‍ഡര്‍/ഡവലപ്പര്‍) ആരംഭിച്ചിട്ടുള്ള പ്രോജക്ടുകളുടെ വിശദാംശങ്ങള്‍ നല്‍കണം.പൂര്‍ത്തിയായോ ഇല്ലയോ? നിര്‍മാണം ഏതു ഘട്ടത്തിലാണ്, പൂര്‍ത്തിയാകുന്നതില്‍ താമസമുണ്ടോ? കേസുകള്‍ നിലവിലുണ്ടോ, ഭൂമിയുടെ ഘടന, പണം നല്‍കാനുണ്ടോ എന്നും മറ്റും, പ്ലാനിന്റെ സാങ്ഷന്‍, അലോട്ട്മെന്റ് ലെറ്റര്‍, വില്‍പന കരാറിന്റെ മാതൃക, കാര്‍ പാര്‍ക്കിങ് എണ്ണം, കോണ്‍ട്രാക്ടര്‍മാര്‍, ആര്‍ക്കിടെക്‌ട് സ്ട്രക്ചറല്‍ എന്‍ജിനീയര്‍മാരുടെ പേരും വിലാസവും തുടങ്ങിയവ കൂടാതെ വസ്തുവില്‍ തനിക്ക് അവകാശമുണ്ടെന്ന് സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തുന്ന ഡിക്ലറേഷന്‍, പ്രോജക്‌ട് പൂര്‍ത്തിയാക്കാന്‍ വേണ്ടിവരുന്ന കാലാവധി എന്നിവയും വ്യക്തമാക്കണം.
കെട്ടിടം വാങ്ങുന്നവരില്‍നിന്ന് (അലോട്ടീസ്) ലഭിക്കുന്ന തുകയുടെ 70 ശതമാനം ഷെഡ്യൂള്‍ഡ് ബാങ്കില്‍ ഇടാമെന്നും സത്യവാങ്മൂലം നല്‍കണം. തുക നിര്‍മാണ പൂര്‍ത്തീകരണമനുസരിച്ച്‌ പിന്‍വലിക്കാന്‍ അനുവാദമുള്ളു. കണക്കുകള്‍ വര്‍ഷാന്ത്യം ആറു മാസത്തിനകം ചാര്‍ട്ടേര്‍ഡ് അക്കൗണ്ടന്റ് ഓഡിറ്റ് ചെയ്ത് സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റ് വാങ്ങണം.
റജിസ്ട്രേഷന്‍ എടുക്കാതിരുന്നാല്‍ പ്രോജക്‌ട് തുകയുടെ 10 ശതമാനം വരെ പിഴ ചുമത്താം.അല്ലെങ്കില്‍ 3 വര്‍ഷം തടവ് ശിക്ഷ. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വില്‍പനയില്‍ സഹായിക്കുന്ന റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാരും റജിസ്ട്രേഷന്‍ എടുക്കണമെന്നു നിയമം അനുശാസിക്കുന്നു.
റജിസ്ട്രേഷന്‍ എടുത്ത ശേഷം പൊതുജനങ്ങള്‍ക്ക് ദര്‍ശിക്കാന്‍ വിവരങ്ങള്‍ അതോറിറ്റിയുടെ വെബ്സൈറ്റില്‍ പ്രസിദ്ധപ്പെടുത്തും.കാര്‍പറ്റ് ഏരിയയുടെ അടിസ്ഥാനത്തില്‍ വിലബില്‍ഡര്‍മാര്‍ക്ക് ഇനി സൂപ്പര്‍ ബില്‍റ്റ് ഏരിയയുടെ അടിസ്ഥാനത്തില്‍ വില നിശ്ചയിക്കാന്‍ പറ്റില്ല. കാര്‍പറ്റ് ഏരിയയ്ക്ക് നിര്‍വചനം നല്‍കിയിട്ടുണ്ട്. പ്രോജക്‌ട് വൈകിയാല്‍ റീഫണ്ട്/പലിശ എഗ്രിമെന്റ് പ്രകാരം അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്റ്/പ്ലോട്ട്/കെട്ടിടം പൂര്‍ത്തിയാക്കി അലോട്ടിക്ക് കൈമാറുന്നതില്‍ വീഴ്ചവരുത്തിയാല്‍ അലോട്ടിക്ക് താന്‍ അടച്ച തുക പലിശ സഹിതം മടക്കി വാങ്ങാനും നഷ്ടപരിഹാരത്തിനും നിയമത്തില്‍ വകുപ്പുണ്ട്.
കേന്ദ്ര ഭരണ പ്രദേശങ്ങള്‍ക്കായി തയാറാക്കിയ കരട് ചട്ടങ്ങള്‍ പ്രകാരം സ്റ്റേറ്റ് ബാങ്ക് ഓഫ് ഇന്ത്യയുടെ പ്രൈം ലെന്‍ഡിങ് നിരക്കിനേക്കാള്‍ രണ്ടു ശതമാനം കൂടുതല്‍ നിരക്കിലാണ് ബില്‍ഡര്‍ പലിശ നല്‍കേണ്ടി വരിക. സ്റ്റേറ്റ് ബാങ്ക് ഓഫ് ഇന്ത്യയുടെ വായ്പ പലിശനിരക്ക് 9.35% മുതല്‍ 9.5 ശതമാനമാണെന്നാണ് മനസ്സിലാക്കുന്നത്. ചട്ടപ്രകാരം 11.2 ശതമാനമാകും പലിശ ലഭിക്കുക.
(നേരത്തെ സൂചിപ്പിച്ചതുപോലെ ഓരോ സംസ്ഥാനവും ചട്ടങ്ങള്‍ രൂപീകരിക്കേണ്ടതുണ്ട്.)മൂന്നില്‍ രണ്ടു ഭാഗം വരുന്ന അലോട്ടികളുടെ അനുമതിയില്ലാതെ കെട്ടിടത്തിന്റെ ലേ ഔട്ടില്‍ മാറ്റം വരുത്തുകയോ കൂട്ടിച്ചേര്‍ക്കലുകളോ പാടില്ല (മൈനര്‍ ആള്‍ട്ടറേഷന്‍ ഒഴികെ).പ്രമോട്ടര്‍മാര്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്ടിലുള്ള തങ്ങളുടെ അവകാശങ്ങള്‍ മറ്റൊരാള്‍ക്കു കൈമാറും മുന്‍പും അലോട്ടികളുടെയും അനുമതി തേടുകയും അതോറ്റിറ്റിയുടെ അംഗീകാരം വാങ്ങുകയും ചെയ്യണം.
നിയമത്തില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയുടെ തീരുമാനങ്ങള്‍ക്കെതിരെ അപ്പീല്‍ നല്‍കാനുള്ള അപ്പലേറ്റ് ട്രൈബ്യൂണല്‍ രൂപീകരിക്കുന്നതിനും വിവിധ ലംഘനങ്ങള്‍ക്കു തടവ് ശിക്ഷ ഉള്‍പ്പെടെയുള്ള ശിക്ഷാനടപടികള്‍ക്കുമുള്ള നിയമ വകുപ്പുകള്‍ ഉള്‍പ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്.
കുറഞ്ഞ കുറ്റം കോംപൗണ്ട് ചെയ്ത് തടവ് ശിക്ഷ ഒഴിവാക്കുന്നതിനും വകുപ്പ് ചേര്‍ത്തിട്ടുണ്ട്. കരട് ചട്ടങ്ങള്‍പ്രകാരം പ്രോജക്‌ട് ചെലവിന്റെ 10% ആണ് കോംപൗണ്ടിങ്ങിന് അടയ്ക്കേണ്ടത്.ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്ക് സംരക്ഷണവും, കെട്ടിട സമുച്ചയ നിര്‍മാണ മേഖലയില്‍ കൂടുതല്‍ സുതാര്യതയും ഉറപ്പാക്കുകയും, ഈ രംഗത്തുള്ള തെറ്റായ സമ്ബ്രദായങ്ങള്‍ക്കു തടയിടാനും ഈ നിയമം ഉതകുമെന്നതില്‍ സംശയമില്ല.
പക്ഷേ, നിയമത്തിലെ ഒട്ടേറെ നടപടിക്രമങ്ങളും കടുത്ത പിഴകളും മാന്ദ്യത്തിന്റെ നിഴലില്‍ കഴിയുകയായിരുന്നു. കെട്ടിട നിര്‍മാണ മേഖലയെ കൂടുതല്‍ തളര്‍ത്തുമെന്ന് പലര്‍ക്കും ആശങ്കയുണ്ട്.
Dailyhunt